Мансарды ходят по судам
Решение Смольного узаконить уже построенные мансарды никак не проясняет будущего тех мансардных проектов, которые существуют на бумаге и в светлых головах девелоперов. Кардинально изменить судьбу чердаков может только законодательный «апгрейд».
В августе этого года вышло распоряжение губернатора «О мерах по завершению реализации инвестиционных договоров реконструкции чердаков и мансард, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Город намерен принять в эксплуатацию жилые и нежилые помещения типа «мансарда», созданные или находящиеся в завершающей стадии строительства и соответствующие требованиям законодательства. То есть даже из существующего перечня мансард (в нем 128 позиций) визу получат не все: по части адресов есть незавершенные судебные разбирательства в инстанциях разных уровней, а строительство некоторых мансард и вовсе приостановлено по суду.
Мотивы к появлению этого документа продиктованы необходимостью как-то, наконец, всех «сосчитать». Однако риэлторы затрудняются как-либо трактовать это распоряжение и судить о том, повлияет ли оно на судьбу будущих девелоперских проектов в качестве некоего прецедента. Есть мнение, что губернатора на это волевое решение подтолкнула общая с Михаилом Боярским болельщицкая скамейка – актер достраивает уже наделавшую много шума мансарду на Караванной (адрес числится в списке).
Регистрацию поручено осуществлять районам, которые в принципе не уполномочены решать вопросы регистрации недвижимого имущества. Мера эта вынужденная, поскольку город не может склонить к регистрации мансард Госстройнадзор: ведомство отказалось, сославшись на то, что ни одна из представленных мансард не проходила его экспертизу. А участвовавшие в согласовании чердачных проектов КГИОП и КГА госприемкой не занимаются. Вероятнее всего, акция так и останется разовой, призванной расставить точки над существующими «i». То есть принципиально в вопросе мансардостроительства не меняется ничего.
«Распоряжение никак не повлияет на проекты, которые не вошли в этот список, и никак не изменит действующего законодательства по мансардам, – говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры». – Формулировка губернаторского распоряжения – это попытка дать возможность людям завершить проекты и придать постройкам официальный статус. КУГИ год собирал данные по этим адресам. Есть информация, что скорее всего Росреестр зарегистрирует право собственности на них, но уверенности в этом нет – пока это слухи. Как прецедент использовать в дальнейшем факт регистрации адресов из этого списка не получится. Законодательство по мансардам относится к сфере вопросов федерального уровня и не регулируется субъектом, то есть городом. В случае с недавним распоряжением учитывалось, что все мансарды реализуются на основании инвестиционного договора между собственником (или девелопером) и городом, и город просто передал свои полномочия районным структурам».
Юристы и девелоперы считают, что без изменений в законодательстве по мансардам никак не обойтись. Требуется внести коррективы в Градостроительный кодекс РФ (ст. 51 п. 7 пп. 6), Жилищный кодекс РФ (ст. 36 п. 3) для создания нормального правового поля. Коллизия в том, что Градостроительный кодекс не оперирует понятием «мансарды» и не требует дополнительных согласований в случае реконструкции «чердачных помещений». Однако по Жилищному кодексу, который признает мансарду как тип имущественного новообразования, девелоперы обязаны получить согласие большинства собственников, ибо чердачное помещение приравнено к общему имуществу жильцов наряду с крышами, несущими стенами, фундаментом, фасадом и лестничной клеткой. Именно ЖК и становится камнем преткновения при согласовании чердачных проектов, и именно статья ЖК служит для граждан поводом оспаривать свои права на еще вчера никому не нужное чердачное пространство.
Во-вторых, даже получив согласие собственников и все документы, разрешающие строительство, ни построить в соответствии с законом, ни зарегистрировать построенное имущество практически невозможно: нет на то уполномоченных органов. «МВК районов лишены полномочий выдавать разрешения на возведение мансард, ГАСН также не может производить эти действия на основании решения правительства города, а без разрешения на строительство Росреестр не регистрирует собственность», – объясняет Евгений Богомазов-Пуссер, генеральный директор IBI Invest LLC.
В то же время есть приказ Минюста о том, что собственники многоквартирного жилого дома по решению общего собрания и после назначения уполномоченного лица могут зарегистрировать чердак как общее имущество, направив соответствующие процедуре документы в органы регистрации. Однако, как показало последнее распоряжение губернатора, не нашлось регистрационных органов, которые могли бы взять процесс на себя.
Сегодня по инициативе депутата Законодательного собрания Алексея Белоусова готовится новая нормативно-правовая документация, призванная решить раз и навсегда вопросы мансардного строительства. Однако в необходимости еще одного нормативного акта при наличии нескольких действующих, но не согласованных между собой, девелоперы тоже сомневаются. Готовится и концепция реконструкции исторических зданий на основе щадящего подхода, авторитет ее автора не вызывает сомнений – это известный архитектор Марк Рейнберг. Но насколько удастся применить концепцию на практике, зависит от чиновников и депутатов.
Именно ввиду правовой сложности наблюдается угасание интереса к мансардам как к объекту инвестиций. В известной мере эту ситуацию отражает статистика риэлторов. По данным «Петербургской Недвижимости», за последние пару лет ничего более-менее интересного по чердакам на вторичном рынке не появлялось. В то время как в 2008 году сделки попадались: к примеру, через «Петербургскую Недвижимость» была продана мансарда с видом на Большую Неву, а стоимость квартиры составляла порядка $10 тыс. за кв. м. По словам Павла Медведева, директора отделения «Невское» компании «Петербургская Недвижимость», правовая неразбериха снижает привлекательность мансард, притом что с точки зрения и технического, и практического удобства этот тип жилья значительно уступает любой квартире ниже этажом: «Ликвидность мансард на вторичном рынке в сегодняшнем виде, прямо скажем, невысока. Скошенный потолок, крыша протекает зимой и нагревается летом. Часто на мансардный этаж не доведен лифт. Что касается нового строительства, то и здесь не стоит питать иллюзий относительно качества такого продукта, как мансарда. Для популярности мансарды на рынке жилья должен быть большой дисконт в сравнении с квартирами этажом ниже».
Дмитрий Титов, директор агентства «Мир квартир», говорит, что помнит сделки по мансардам за прошедшие два года: «Последние пару лет такие сделки были и через наше агентство, и у коллег, но это была вторичка прежних лет, оформленная на прежних собственников еще по распоряжениям 1998 года, когда не требовалось согласия собственников квартир ниже этажом. Если мансарда оформлена в «лохматые» годы, то владельцу или агенту сегодня не составляет никакого труда провести сделку. В частности, через наше агентство проходила квартира в мансарде на Мойке, 300 кв. м, от владельца».
По его мнению, мансарда мансарде рознь. Как правило, успешно продаются квартиры с хорошими видовыми характеристиками и грамотными планировками, с обустроенным входом, качественным ремонтом, в отремонтированном подъезде. И наоборот, подвисают те, в которых есть какие-то несовершенства. Впрочем, как и с любой другой дорогой квартирой на вторичном рынке. Сегодня можно встретить в продаже мансарды до 8 млн руб. за объект.
Однако ситуация в корне изменится, если правовая база по чердакам вдруг обретет законный порядок. «С нашей точки зрения, строительство мансард и пристроек в многоквартирных домах – это сегодня практически единственный способ для собственников получить средства на текущий и будущий ремонт своих домов, – говорит Евгений Богомазов-Пуссер. – В нашем инвестиционном портфеле сегодня пять зданий в историческом центре Петербурга, в которых планируется полностью заменить все инженерные сети (вплоть до возведения собственных котельных или поквартирных термоблоков), отреставрировать фасады и подъезды (с восстановлением исторических витражей и кафельных печей), установить лифты, выполнить мощение и благоустройство дворов и прилегающих территорий. В нашем проекте на Бухарестской улице в результате реконструкции здания и возведения мансард собственники получат в распоряжение более 5 тыс. кв. м коммерческих помещений, что даст им возможность значительно уменьшить коммунальные платежи. Думаем, что социальный смысл таких проектов ясен».
Но чтобы такие проекты могли беспрепятственно осуществляться, требуется создать нормативную строительную документацию по ремонту-реконструкции многоквартирных домов без расселения, а также скоординировать действия Росреестра, ГАСН, Государственной вневедомственной экспертизы и районных администраций.
Сегодня оформить мансарду можно двумя способами: целевым назначением как объект инвестиций (ПИБы выдают документ о том, что помещение является нежилым и оформляют через присвоение литеры «Н») или получив согласие всех собственников на реконструкцию общедомового чердачного пространства. Однако практика показывает, что и в первом, и во втором случае от судебных исков инвестор не застрахован. Августовское распоряжение губернатора ограждает владельцев мансард из списка от дальнейших претензий по поводу законности строительства. Но у других инвесторов, чьи адреса не вошли в список, хотя имеют разрешительную документацию в соответствии с законом, в будущем никаких гарантий судебной неприкосновенности нет, считают юристы.
Информация с сайта БН.ру
