Кто на балконе хозяин?

Всем нам хочется уюта и комфорта. Очень многие, живущие в многоэтажных домах, застеклили свои лоджии и балконы. Но есть и такие, кто за счет их площади увеличил, к примеру, свою спальню или кухню, пишет mvestnik.ru. «Квартира – это моя собственность, и я могу делать с ней все, что душе угодно» – такое мнение весьма широко распространено. Но насколько оно верно в данном случае?

Казалось бы, вполне логично думать, что если квартира принадлежит владельцу, то и балкон тоже. Но не все так просто. Ведь тогда выходит, что бремя расходов на его поддержание в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника. А это значит: если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить именно он, собственник квартиры. То есть мы с вами. А не дай бог обвалится – отвечать, следуя той же логике, тоже придется нам.

Чтобы ответить на вопрос, кто же на самом деле собственник балкона, давайте проведем аналогию с собственностью на жилое помещение. Например, несущая стена вашей квартиры является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий – ваш пол и потолок – потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены – это общая собственность, потому как они обслуживают более одного помещения в доме.

– Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, – сказала главный жилищный инспектор Мурманской области Алена Кузнецова. – В числе прочего собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат ограждающие несущие конструкции данного дома, а также и ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения. А Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, уточняют, что к этим конструкциям относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также ненесущие – перила, парапеты и т.д. То есть несущие плиты лоджий и балконов – это однозначно общедомовое имущество, и оно никак не может принадлежать владельцам квартир. В то же время ненесущие элементы также могут быть отнесены к общему имуществу при условии обслуживания ими более одного помещения. Это подтвердил и Верховный суд РФ в определении № КАС11-789 от 17 января 2012 года.

Фактически собственник владеет трехмерным пространством, заключенным в стенах квартиры, которая, по сути, является структурной частью многоквартирного дома, а также элементами декора, отделки вашего жилого помещения – обоев, подвесных потолков, паркета и т. п. Аналогичным образом дело обстоит с балконами. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью. Козырьки, навесы, крыши балконов – все это принадлежит только хозяевам квартиры.

– Но всем нам известны популярные телепередачи, которые демонстрируют, какой замечательный ремонт можно сделать на своих квадратных метрах. Там нередко лоджия или балкон становятся продолжением спальни, гостиной или кухни, – заметила я.

– Это уже перепланировка, затрагивающая конструктивные элементы, – ответила Алена Кузнецова. – И такие изменения согласно статье 26 ЖК делаются только с разрешения органа местного самоуправления. Да еще и с разрешения общего собрания собственников жилья, поскольку и стена, и балкон – общедомовое имущество.

– Допустим, я хочу в своей гостиной сделать так называемое французское окно с выходом на балкон. То есть чтобы стекла доходили почти до самого пола. А у меня внутри стены под окном как раз батарея встроена. Можно ли воплотить в жизнь мою мечту?

– Прежде всего, необходимо подготовить проект, где, чего и сколько вы хотите убрать; если затрагиваются радиаторы, то куда собираетесь их переносить; указать способы проведения работ и т.д. В проекте должно быть отражено все. В Мурманске встречаются квартиры, в которых площадь комнаты увеличена за счет балкона. Но разрешения на подобную перепланировку выдаются редко, поскольку тут многое зависит от конструктивных особенностей дома. А вот если переделка касается лоджии, да еще застекленной по проекту, у собственника больше шансов получить положительный ответ.

– А как вообще должны использоваться балконы, чтобы они не рухнули в один совсем не прекрасный момент. И кто должен быть озабочен их состоянием? – поинтересовалась я у собеседницы.

– В 2003-м году постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября были утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Там есть раздел и о балконах и лоджиях, в котором сказано, что правильность их использования должны систематически проверять работники организаций по обслуживанию жилфонда. То есть работники управляющей компании, ТСЖ или ЖСК, причем вне зависимости от наличия таких видов услуг и работ в договорах управления, на что зачастую указывают представители управляющих компаний. Мало того, они обязаны регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий.

Правила эти таковы. Нельзя захламлять и загрязнять балконы, эркеры и лоджии, размещать там громоздкие и тяжелые вещи. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Теперь припомните, давно ли кто-нибудь из жилищников проводил осмотр вашего балкона? А ведь это безопасность ваша и ваших близких, а также и ваших соседей снизу.

Кому–то покажется странным, но правила эксплуатации балконов и лоджий диктуют даже форму и расположение, а также способы крепления цветочных ящиков. Понятное дело: они ведь могут и на голову кому-нибудь свалиться. В частности, если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов и лоджий.

– А чего правила не разрешают никогда и ни при каких обстоятельствах, чтобы не случилось, как в пародии на известную песню: «На палубу вышел, а палубы нет»? – задала я заключительный вопрос.

– Расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, – пояснила начальник областной Госжилинспекции. – Использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, например, в качестве мастерских или держать там сельскохозяйственных животных. Такое тоже бывает, хотя и редко. Нельзя размещать там громоздкие и тяжелые вещи, разный хлам. Нельзя также самовольно устанавливать балконы, лоджии, козырьки, эркеры и застраивать межбалконное пространство. В случае их аварийного состояния управляющая организация должна закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться строго по проекту. Поэтому никто не имеет права самовольно увеличивать площадь своего балкона.