Эксперты предсказывают, что объем ввода нового жилья в РФ сохранится в 2017 году на уровне 80 млн «квадратов»
В 2016 году в России было введено в эксплуатацию 79,8 млн кв. метров жилья, что на 6,5% меньше, чем годом ранее. Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При этом ввод многоэтажек третий год подряд держится на рекордном уровне. За год по всей стране в эксплуатацию было введено около 1,2 млн новых квартир. Почти треть построенного жилья приходится на Центральный федеральный округ. Здесь же был отмечен и один из максимальных показателей снижения средневзвешенной стоимости «квадрата». На основе официальной статистики Росстата и с помощью экспертов из Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и федерального портала «Мир квартир» stroygaz.ru подготовила сводную аналитику по жилищному строительству в РФ.
Меньше – больше
В 2016 году (как и в 2015) наибольшее количество новых квадратных метров жилья в России было введено в Московской области. На Подмосковье приходится 11,1% (8,8 млн «квадратов») всего построенного в стране жилья. Краснодарский край, занявший вторую строчку рейтинга (см. таблицу), почти в два раза отстает от лидера. В регионе за год ввели в эксплуатацию 4,56 млн кв. метров, что составляет 5,7% от общероссийского объема. На третьем месте – Москва с 3,36 млн «квадратов». Надо отметить, что область планомерно отбирает у Москвы ее долю последние лет семь. По похожему сценарию развивается ситуация и в сфере жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Правда, пока Северной столице удается обгонять Ленобласть по объемам сданного жилья. Северная столица занимает 4-е место среди регионов по объемам ввода (3,12 млн кв. метров, или 3,9% от общероссийского объема). Но Ленобласть, находящаяся по итогам 2016 года на 9-й строчке (2,17 млн «квадратов», или 2,7% от всего ввода), наступает Петербургу «на пятки». Ведь, как и в Москве, свободных участков для нового жилищного строительства в Петербурге с каждым годом остается все меньше.
Места с 5-го по 8-е занимают соответственно Башкортостан (2,7 млн кв. метров, или 3,4% от всех новостроек в РФ), Татарстан (2,4 млн кв. метров, или 3%), Ростовская (2,3 млн кв. метров, или 2,9%) и Новосибирская (2,2 млн кв. метров, или 2,8%) области. А замыкает ТОП-10 Свердловская область, где в прошлом году было сдано 2,1 млн «квадратов» (2,6% от объема ввода жилья в стране).
При этом, как отметил в разговоре с «СГ» генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, снижение объемов строительства, которое наблюдается в общероссийском масштабе, не миновало большинство регионов. «Несмотря на лидирующие позиции, даже среди первой десятки субъектов РФ положительную динамику относительно 2015 года смогли показать лишь Санкт-Петербург (+2,8%) и Башкортостан (+0,3%). Да еще Татарстану удалось сохранить объемы ввода жилья на том же уровне», – отмечает эксперт. Остальные регионы существенно снизили обороты. Так, например, в Москве и Новосибирской области объемы ввода новостроек за год сократились на 14,2% и 14,6% соответственно. В Подмосковье жилья построили на 8,3% меньше, чем в 2015 году, в Ленобласти – на 6,5%, а в Краснодарском крае – на 1,9%.
Всего снижение ввода жилья в 2016 году было зафиксировано в 49 регионах (рост ввода показали 38 субъектов). Для сравнения, в 2015 году снижение было зафиксировано в 24 регионах, а рост – в 63. Самое большое падение было отмечено в Севастополе – здесь по итогам прошлого года введено в строй в 2,1 раза меньше жилья, чем в 2015 году.
ИЖС – все ниже и ниже
По словам Николая Алексеенко, общие показатели ввода нового жилья в России снизились из-за продолжающегося спада объемов ИЖС. В прошлом году индивидуальными застройщиками было введено 245,1 тыс. жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. метров (-10,2% к 2015 году). При этом в некоторых регионах, таких как Алтай, Дагестан, Тыва, Чечня, Белгородская и Тамбовская области, доля ИЖС составляет сейчас от 72% до 96%. Если проследить динамику доли индивидуального строительства по годам, то снижение наблюдается на протяжении нескольких последних лет. Если в 2010-2014 годах на долю домов, построенных населением, приходилось до 44% от общей площади вводимого в стране жилья, то в 2016 году доля ИЖС сократилась до 39,5%. Эксперт объясняет это тем, что физические лица быстрее реагируют на новые экономические реалии. Снижение общего показателя ввода частного жилья, по мнению эксперта, в первую очередь вызвано стремлением собственников строить дома меньшей площади. Так, по последним данным Росстата, средняя площадь частного дома только за последний год снизилась на 4% – со 136 до 130 «квадратов».
Переоценка ценностей
Помимо динамики ввода жилья в метрах, большой интерес, с точки зрения аналитиков, представляет движение цен на жилье. Как рассказал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, региональные лидеры и аутсайдеры по цене квадратного метра в новостройках те же, что и в прошлые годы, резких изменений тут не произошло. Так, например, в числе самых дорогих регионов традиционно оказались обе столицы с прилегающими областями, Крым с Севастополем, а также дальневосточные регионы и Краснодарский край (за счет курортов). В группе дешевых регионов – Дагестан, Алтай, Хакасия, Северная Осетия, а также Брянская, Саратовская и Псковская области.
При этом сильнее всего квадратный метр нового жилья подорожал за 2016 год в Татарстане, Архангельской, Кемеровской, Московской и Томской областях. А дешевели быстрее других Мордовия, Ямало-Ненецкий АО, Хакасия, Оренбургская и Тюменская области.
«Динамику цен на новостройки в том или ином регионе объяснить не всегда просто, – отмечает эксперт. – Помимо объективных факторов, таких как экономическая активность, развитость и привлекательность региона для рабочей силы, существует такой фактор, как рост цен по мере выхода новых объектов на рынок». Так, если в регионе было «выброшено» на рынок большое число новостроек, средняя цена может существенно снизиться, так как на ранних этапах продаж цены на квартиры минимальные. Так, судя по всему, произошло в прошлом году в Москве, которая потеряла 8,4% от цены «квадрата». На следующий год с большой вероятностью цены будут отыгрывать вверх, так как с повышением степени готовности домов растут и цены. Именно из-за этого подорожала в прошлом году Московская область (+6,7%).
«А вот рост Татарстана, который идет уже не первый год, можно объяснить именно фактором инвестиционной привлекательности региона, – говорит Павел Луценко. – И наоборот, кавказские регионы, Хакасию, Мордовию, Чувашию, Забайкалье можно отнести к депрессивным регионам. У людей низкий доход, многие уезжают искать заработка в более благополучные места, квартиры покупать некому, и цены падают».
Впрочем, некоторые из таких регионов уже успели нащупать ценовое «дно», и потому цены там не меняются или даже немного отыгрывают вверх. В прошлом году такими регионами стали Брянская, Челябинская, Костромская области.
А кое-какие регионы, наоборот, оказались переоценены и теперь «охлаждаются». Яркий пример – Крым, где цены взрывообразно росли в 2014-2015 годах, но потом оказалось, что ожидания застройщиков завышены, и спрос не соответствует тем высоким ценовым планкам, которые они поставили. В результате Крым упал в прошлом году на 4,5%, Севастополь – на 3,9%.
