Как изменились цены на стройматериалы

На фоне роста валютного курса рынок жилой недвижимости постепенно переориентируется на рублевые цены и начинает уходить от долларовой зависимости.

Однако есть факторы, которые не позволяют избавиться от нее совсем, поскольку в структуре большинства девелоперских проектов остаются (и в обозримом будущем останутся) валютные составляющие. Они следующие: расчеты с иностранными специалистами и подрядчиками, а также расходы на импортные строительные и отделочные материалы, технику и оборудование.

Для разных категорий жилья доли этих составляющих сильно различаются. В экономклассе иностранное участие за последние пять-шесть лет существенно сократилось и сейчас не превышает 15%.

В то же время в девелоперских проектах бизнес-класса на этапе строительства доля импорта составляет в среднем 20-30%, а на стадии внешней и внутренней отделки – 40-60%. Как говорит партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, работающие в Московском регионе девелоперы закупают за границей строительную технику и запчасти для нее, инженерные системы, отделочные материалы.

С начала валютного кризиса, по словам вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, на 20-30% выросли рублевые цены на гидроизоляцию (до €15-20 за 1 кв. м), фасадные материалы (почти до €90 за 1 кв. м), инженерное оборудование (электрика, вентиляция, водозапорная арматура, насосное оборудование).

Стоимость светопрозрачных конструкций из ПВХ (окна, витражи) повысилась с  6,8 тыс. руб. за 1 кв. м, до 8,2 тыс. тыс. руб. Квадратный метр алюминиевых конструкций ALT подорожал на 4 тыс. – до 14 тыс. руб.

Причем эта продукция уже находится на территории России. Новые поставки из-за рубежа будут дороже на 40-50%.

Как говорит директор по инновационному развитию инвестиционно-консалтинговой компании «СМПРО» Роман Куприн, негативный эффект для рынка смягчило то обстоятельство, что доллар начал расти, когда закупочный сезон в строительстве уже практически закрылся и объемы поставок упали в разы. Во время долларовых скачков повышение цен шло не от производителей, а от перекупщиков.

«Цены на импортные материалы, а следом за ними и на российские, будут расти, поскольку складские запасы у продавцов, которые они реализовывали по старым ценам, заканчиваются, – считает Ольга Кузнецова. – На сегодня еще не все поставщики обновили свои прайс-листы. При этом все новые коммерческие предложения учитывают текущий курс доллара и имеют 30-40% наценки по сравнению с показателями прошлого года. Некоторые поставщики предлагают фиксировать условия договоров в долларовом эквиваленте».

Дмитрий Котровский предполагает, что в полной мере последствия этих трендов девелоперы ощутят в феврале-марте. «Проблемы могут возникнуть в связи с резким подорожанием фасадных систем, электротехнического и сантехнического оборудования, лифтов, систем безопасности, пожарной сигнализации, строительной техники, инструментов, без которых во многих жилых комплексах завершение строительства будет невозможно», – говорит девелопер. По его словам, существует также риск полного прекращения поставок из-за рубежа.

Помимо этого растет стоимость строительного подряда. По словам Алексея Белоусова, из-за роста курса доллара стоимость строительно-монтажных работ в этом году может увеличиться на 20-30%, и застройщики будут пытаться заложить это повышение в цены на недвижимость.

На подорожание материалов жалуются и застройщики дешевого жилья. Минстрой уже пересмотрел показатель максимальной стоимости 1 кв. м в рамках программы «Жилье для российской семьи», увеличив его на 17% – с 30 тыс. до 35 тыс. руб. (за эту цену государство готово выкупать жилье на социальные нужды). В пояснительной записке к документу говорится, что в ином случае многие застройщики отказывались участвовать в программе. В качестве причины они называли рост цен на основные стройматериалы и импортное оборудование.

На самом деле, по мнению Романа Куприна, рост курса доллара практически не коснулся базовых строительных материалов – цемента, бетона, нерудных материалов (песок и щебень), стекла. «Доля импортного цемента на российском рынке не превышает 7%, нерудных материалов – 10%. Стекло и кирпич (за исключением клинкерного) за рубежом практически не закупаются», – констатирует эксперт. При этом по базовым материалам на внутреннем рынке существует переизбыток мощностей, и в случае разрыва экономических отношений с зарубежными поставщиками выпадающие объемы очень легко компенсировать.

Из основных материалов подорожал только металл. По словам президента промышленников «Новое Содружество» Константина Бабкина, за прошлый год – в два раза. Сейчас производители на внутреннем рынке повышают цены на 10-15% в месяц, поскольку металлургам стало выгоднее экспортировать металл за валюту. Если до Нового года цена на арматуру составляла 25 тыс. руб. за тонну, то сейчас она выросла до 30-35 тыс. руб. за тонну.

В конце декабря 2014 года заммэра Москвы Марат Хуснуллин высказал озабоченность ростом стоимости металла  «Для нас большой вопрос, почему это происходит», – заявил он при посещении реконструкции Большой спортивной арены «Лужники».

Роман Куприн предполагает, что если валютный курс продолжит свой рост, то это все равно вряд ли приведет к повышению цен на большинство базовых материалов, поскольку их себестоимость почти не имеет валютной составляющей.

А вот все остальное – сухие смеси, сантехника, трубы, металлоконструкции и пр. – будут дорожать и дальше.

В более выигрышном положении на сегодня находятся вертикально интегрированные строительные холдинги, в состав которых помимо девелоперских подразделений входят предприятия по производству строительных материалов (нерудных, ж/б и т. д.), – эти компании в некоторой мере застрахованы от «кризисной истерии» поставщиков и подрядчиков. Свои предприятия в строительной индустрии есть у таких компаний, как «Мортон», СУ-155, ЮИТ, «Группа ЛСР» и др.

«Базовые строительные материалы у нас свои, импортных составляющих в наших проектах мало, с подрядчиками и поставщиками заключены долгосрочные контракты по фиксированным ценам, – говорит управляющий компании «ЛСР. Недвижимость – Москва» Валерий Забелин. – Благодаря эффективной бизнес-модели рост цены квадратного метра в наших проектах не превысил 2%».

При этом возможности импортозамещения пока ограничены. «У европейского оборудования, которое устанавливается в домах более высокого ценового класса, по качеству нет аналогов ни в России, ни в Китае, – рассказывает Дмитрий Котровский. – Кроме того, любая неравноценная замена противоречит проектной документации и снижает класс жилья, что напрямую влияет на продажи. Остается надеяться на лояльность европейских производителей, в первую очередь тех, для которых российский рынок являлся целевым и которые привяжутся хотя бы к осеннему курсу евро».

Алексей Белоусов считает, что постепенно отказаться от импорта из Европы можно. «Если выбора нет, то заменить на российское или азиатское можно все, даже лифтовое оборудование, – объясняет эксперт. – Уже сейчас девелоперы вынужденно переходят на продукцию отечественных, а также китайских и корейских производителей, что, конечно, вряд ли устраивает покупателей недвижимости высоких классов. Но это уже проблемы девелоперов». Стоит добавить, что российская и азиатская продукция сейчас тоже постепенно дорожает – в русле общего рыночного тренда.

Полноценный переход на российские материалы и оборудование – вопрос не одного года. Нужна модернизация отечественной строительной индустрии, ее адаптация к международным стандартам, изменение технологий. 80% цемента в России по-прежнему выпускается мокрым (наболее энергозатратным) способом. Внедрение технологических инноваций осуществляют не более 10% предприятий отрасли. Очень значительное отставание от Европы в области химических добавок и модификаторов для бетонов, битумов, в области строительных пластмасс, красок, пенообразователей, защитных покрытий, деревообработки и керамики.

Между тем на проходившей в Москве в последние дни января выставке «Отечественные строительные материалы» заместитель министра промышленности и торговли РФ Сергей Цыб пообещал, что Минпромторг будет активно поддерживать производителей строительных материалов, «учитывая те компетенции и возможности, которые имеют как российские компании, так и совместные предприятия, созданные на территории России».

Подорожание стройматериалов в целом влияет на устойчивость рынка – в совокупности с ростом курса валюты, повышением стоимости кредитов, снижением объемов ипотечного кредитования, сокращением платежеспособного спроса. «Рост расходов в строительном секторе катастрофически обгоняет рост доходов в условиях падающего спроса. Средняя доходность по рынку снижается. Это приведет к уходу с рынка, по нашим оценкам, не менее 20% застройщиков», – комментирует Дмитрий Котровский. По его словам, при росте инвестиционной себестоимости рост цен на жилье неизбежен. Возможна также приостановка ряда проектов с большой импортной составляющей.