26 и 28 мая ЦСР провел онлайн-конференции: «Рынок строительства и недвижимости: стимулы восстановления отрасли после кризиса-2020 и дополнительные драйверы роста». В конференции участвовали спикеры Центра стратегических разработок, эксперты и представители строительных компаний.

В ходе обсуждения ЦСР представил итоги специального проекта, в рамках которого было проведено исследование ситуации на рынке недвижимости и строительства в условиях пандемии COVID-19 и других кризисных явлений. По данным мониторинга, для рынка недвижимости и строительства характерны пессимистические настроения относительно финансовых перспектив. Кризис 2020 г. затронул абсолютно каждую строительную компанию, а ситуацию осложняет растущий риск банкротства – за последние 2 месяца он вырос с 29% до 32%.

Строительный сектор в полной мере попал под действие вводимых ограничений и шоковых воздействий. С одной стороны – это физическая остановка строительства, с которой столкнулось 9 из 10 компаний, причем для половины из них эта проблема актуальна до сих пор. А процесс возобновления работы может затянуться в связи с возвращением большого количества рабочих из регионов и стран СНГ в условиях неопределенности и отсутствия доходов домой. И это в свою очередь опять-таки может остановить стройки.

Другой момент – покупка квартиры для подавляющего большинства граждан значимая, чрезвычайно дорогостоящая и, скорее всего, единственная подобная покупка в жизни. Однако, действующие ограничения в связи с самоизоляцией практически полностью остановили рынок.

И все это приводит к существенному снижению экономических индикаторов. Кроме того, в ожиданиях бизнеса – снижение выручки в текущем году, численности сотрудников, зарплат и показателей ввода жилья, а также увеличение кредитной нагрузки. И загадывать на долгосрочную перспективу что-то сложно, но если не предпринимать меры поддержки, то к показателям отрасли, которые были достигнуты к концу 2019 г., можно будет вернуться только через 4 года.

По данным исследования, сегодня строительный рынок концентрируется на уровне топ-20 игроков, на которых приходится более 25% рынка, и в основном они находятся в Москве и Санкт-Петербурге.

Что касается банков, то ситуация с точки зрения распределения по объемам ипотечных кредитов не меняется: два крупнейших лидера – Сбербанк и ВТБ. Так, на Сбербанк приходится 42% всех ипотечных кредитов, на ВТБ – 22%. А в целом 91% ипотечных кредитов приходится всего на 6-7 банков.

Деньги как недоступный ресурс

На индекс бизнес-климата влияют уровень цен и спрос на продукцию, а последний в плане покупки жилья все больше снижается. Однако, несмотря на это застройщики ожидают рост цен на квартиры, который в среднем по их предположениям может составить 3-4%.

Налоговая нагрузка занимает второе место в структуре стоимости квадратного метра жилья. На НДС и страховые взносы приходится 50% от всех налоговых поступлений строительной отрасли. И если сравнивать стоимость квадратного метра в докризисный и кризисный периоды, то доля налоговой нагрузки сохраняется на уровне 16%, опережая расходы по кредитам и займам. В условиях, когда государство старается поддержать строительную отрасль, в том числе стимулируя спрос на покупку жилья, такая весомая роль налоговой нагрузки при формировании цены повышает значимость налоговых льгот как инструмента по стабилизации отрасли.

Интересно, но показатели по строительству снижаются сильнее, чем в целом по экономике, что скорее всего связано с недоступностью для некоторых компаний мер государственной поддержки. Так, количество заключенных ДДУ в 2020 г. может упасть более чем на 100 тыс. ед, да и снижение зарплаты и численности работников ожидается сильнее, чем в целом по другим отраслям.

Специфика строительной отрасли состоит в применении большого количества физического труда, который не может осуществляться дистанционно, и перевод непосредственных строителей на дистанционный режим не имеет смысла. Но, как известно, в некоторых компаниях такие строители могут быть также работниками субподрядчиков, и не все компании нанимают под конкретный проект строителей по трудовому договору. И здесь можно предположить, что разница в процентах увольнений в строительной отрасли и остальных сферах появилась как раз по этим причинам.

Также большинство компаний ожидают снижения ввода жилья, как многоквартирного, так и индивидуального, хотя сектор ИЖС это затронет в меньшей степени. Та же история с объемами вводимого метража, где снижение по многоквартирным домам будет несколько выше, чем по индивидуальным. Большинство компаний говорят о том, что в 2020 – половине 2021 гг. планируется в первую очередь ввод 1-комнатных квартир и сокращение числа ввода 3-4-комнатных квартир.

Строительные проекты – длительные. Естественно, дома, которые будут сдаваться в этом году, это начатые в прошлом, позапрошлом, а то и раньше. И вариант, когда сроки сдачи домов при долевом участии будут сорваны, представляется совсем чрезвычайным. Сегодня застройщиков за срыв ожидает все, вплоть до уголовной ответственности, поэтому они постараются любой ценой, даже разрушая собственный бизнес, выполнить обязательства в срок.

Однако, если объемы сдачи жилья в этом году не сократятся, это совсем не означает ситуация стабилизировалась. Последствия происходящих сейчас событий скажутся прежде всего на том, что не будут начинаться новые проекты или станут сворачиваться и замораживаться проекты, находящиеся в стадии ранней реализации.

Пандемия перехлестнулась со сложным переходом на проектное финансирование, которое и само по себе дает спад по новым проектам. Причем даже тем компаниям, у которых не возникает проблем его получить, им все равно нужно время перестроиться и перейти на новые взаимоотношения, что может составить задержку до полугода. И пусть сейчас ситуация по объему сдаваемых метров не кажется плохой, но это не говорит о том, что проблем в строительной отрасли нет.

Сегодня у застройщиков по выданным разрешениям находится в стадии строительства менее 100 млн кв. м жилья, и по прогнозам ожидается их снижение на 12-20% или до 76 млн кв. м. И оно будет зависеть от того, насколько эффективно будут работать меры поддержки и насколько они будут доступны. Однако достаточно большая доля компаний говорит, что меры поддержки, которые должны на них распространяться, они получить не могут, и не более 15% компаний отмечают, что ранее отмеченные проблемы решены.

Кризис – реальный, меры поддержки – призрачные

Что сегодня больше всего волнует и тормозит строительные компании? Прежде всего – это приостановка строительства отдельных объектов, на что указали 27% респондентов, сложности, связанные со свободным передвижением транспорта, возникновение проблем у подрядчиков и поставщиков. Есть и проблемы по снижению производительности труда из-за усиления мер безопасности и перебои с поставками материалов – 26%.

Так, 86% застройщиков столкнулось с проблемой перебойных поставок, причиной чему служит кризис в транспортной сфере. Количество грузовых перевозок резко сократилось, а их средняя стоимость возросла на 30%. Плюс в условиях самоизоляции возникла проблема непонимания федеральных и региональных властей между собой. Первые многократно подчеркивали, что субъекты транспортной инфраструктуры освобождены от получения электронных пропусков, а вторые требовали их наличие.

У 87% застройщиков возникло снижение производительности труда, что объясняется действующими рекомендациями Роспотребнадзора. А 81% застройщиков столкнулся с перемещением работников через границу.

Плюс ко всему покупка квартиры онлайн – достаточно сложный вопрос не только в плане заключения и оформления всех необходимых документов, но и в моральном. И покупать ее онлайн, не глядя, не выезжая на объект и не видя макет, достаточно сложно.

Отстает 6-месячный мораторий на банкротство, что довольно странно, ведь этому риску больше всего подвержены застройщики. Но данная мера распространяется только на попавшие в системообразующие списки компании.

Большая проблема с реструктуризацией кредитов застройщиков, на которую не охотно идут банки, говоря, что нужно увеличить тело кредита, либо выдвигая требования дополнительного обеспечения. В результате это не мера поддержки, а увеличение долгового времени.

Также застройщикам нужны кредиты на пополнение оборотных средств, однако, получить их в банках они не могут, т.к. их выдача идет в разрез со специальными правилами их финансирования, иначе говоря, противоречат отраслевому законодательству.

А из-за появившейся нормы о сохранении численности сотрудников – получение одобрения банком стало нереальным. Нигде не учитывается, что увольнения могут быть по собственному желанию или в связи с окончанием срока трудового договора, даже в связи с нарушением. И это нужно регламентировать.

Есть и еще нюанс. После прохождения процедуры по 651 Постановлению Правительства и четырем приказам Минэкономразвития, компания всего лишь получает право претендовать на получение мер поддержки, а не саму поддержку. Компания препарируется и выворачивается на изнанку с точки зрения всех цифр, но по итогу – в Налоговой Инспекции нужно проходить полную процедуру по 409 Постановлению. И если по 651 Постановлению оценивается группа компаний, то в 409 Постановлении – одно юридическое лицо.

Кстати говоря, в ходе проверки нужно подтвердить объемы падения выручки компании. Однако по ДДУ показать выручку в моменте невозможно, а только после ввода объекта в эксплуатацию.

Также недоступными оказались отсрочка внесения арендной платы, в том числе за использование федерального имущества, возможность изменить сроки и цены госконтрактов и доступность получения сертификата о форс-мажоре.

Самые востребованные меры поддержки у строителей – это налоговые вопросы и послабления. Строительная отрасль крайне чувствительна ко льготам по своим основным налогам – НДС, страховые взносы и налог на прибыль организации. Сегодня для отрасли действуют только две антикризисные налоговые меры – заявительная отсрочка и рассрочка по уплате налогов и страховых взносов и двукратное снижение страховых взносов. И доля крупных застройщиков, получивших налоговую отсрочку – 34%, что делает эту льготу лидером среди всех мер поддержки строительной отрасли.

Для системообразующих и градообразующих организаций помимо отсрочки налогов также важна льгота на пополнение кредитных средств по ставке 5%, а для МСП – по снижению кредитной ставки до 8,5% и снижению совокупных страховых взносов.

Самыми доступными оказались продление на год действия лицензий и разрешений, отсрочка прохождения разрешительных процедур и освобождение от плановых проверок.

Строители ждут хотя бы… понимания

Но что могло бы глобально помочь отрасли? В первую очередь это конечно поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Необходимо найти баланс между интересами застройщиков и обеспечением прав дольщиков. В сложившейся ситуации застройщик должен получать какие-то средства до момента достройки, иначе у него просто могут закончиться деньги. А поэтапное раскрытие позволит также сэкономить бюджетные средства и не будет влиять на стоимость объектов.

Было бы интересно создать альтернативную систему, при которой банк оценивает возможную достройку объекта конкретным застройщиком, и от этого будет зависеть раскрытие.

Также необходим мораторий по штрафам. Сегодня эта мера есть, и она может быть востребованной, т.к. дает облегчение на пополнение ликвидности. Но она до конца не работает. Получить отсрочку по выставленным штрафам, особенно по тем, по которым уже есть вступившие в силу судебные решения и выданы исполнительные листы, невозможно, т.к. 229-ФЗ этого не позволяет.

Как уже говорится, коронавирус скорее всего станет толчком для цифровизации всех отраслей, в том числе и строительства. И в связи с этим необходимо развивать онлайн-продажи квартир.

Большим подспорьем может стать и субсидирование ставок по проектным кредитам.

Строительная отрасль не только одна из самых пострадавших отраслей, она может стать драйвером роста экономики в виде самостоятельного выхода из кризиса, а также подтягивая другие отрасли. Поэтому, по оценке большинства респондентов, драйверами роста будут включение строительства в перечень особо пострадавших отраслей и предоставление налоговых льгот.

Хотелось бы получить более разумный подход при стресс-тестированиях. Понятно, что государство просто так средства раздавать не будет, но в результате у системообразующих компаний создается впечатление, что никто ни рубля не получит. Сегодня становится важным не содержание отчетов, а форма их заполнения. Так из менее 20 поданных в Минстрой организациями отчетов только 8 ушло в Минэкономразвития. Компании начинают задумываться в целесообразности участия в финансовом мониторинге и стресс-тестировании, ведь это занимает огромное количество времени, а эффективность от процедур не понятна.

В целом необходимо не усреднять меры по отрасли, а учитывать специфику – одни и те же меры могут применяться для разных компаний по-своему. Крупным застройщикам нужно одно, а средним и малым несколько другое.

И меры поддержки нужно предпринимать уже сейчас, а не ждать, когда большинство застройщиков не смогут работать, и поддерживать будет некого. Ясно одно, что по завершению пандемии застройщикам придется доказывать, что не ввод объекта или перенос сроков связан был именно с коронавирусной инфекцией, а не с какими-либо другими факторами.

Пока верстался номер:

С момента конференции ЦСР прошел почти месяц, однако картина с мерами поддержки отрасли практически не изменилась – они существуют на бумаге, а в реальности строители дружно говорят о входе в затяжной кризис и падение объемов строительства в ближайшие годы. 

Галина Крупен

ancb.ru