Быть или не быть массовому строительству мансард центре Санкт-Петербурга?
Для строителей это сейчас одна из немногих возможностей хорошо заработать. Депутаты уже пишут им законы о мансардах.
Эксперты объясняют это тем, что во всех сегментах продажи жилья, кроме высокоценового, царит застой. Так, на рынке загородной недвижимости инвесторы и девелоперы распродают свои участки. В нижнем ценовом сегменте остался один покупатель – государство, которое приобретает жилье от случая к случаю. В высоком же сегменте вновь оживление, и все строители бросились за заработками именно туда.
Недавно губернатор Петербурга Валентина Матвиенко обязала районные администрации принять в эксплуатацию 128 городских мансард, на которые город заключал инвестдоговоры.
Как выяснилось, несколько скандалов связано с мансардами на Смольном проспекте, 6. Жильцы дома пытались через суд отменить решение об их строительстве, но проиграли дело. По их данным, инвесторами строительства выступали их сосед, депутат-единоросс Никита Ананов, и компания «Бизнес линк», основатель которой, Юрий Молчанов, сейчас вице-губернатор Петербурга и отвечает за мансардное строительство. На суде компания огласила свои планы вложить в реконструкцию чердака $188 тыс. и достичь за 15 месяцев почти 50%-ной рентабельности.
Сейчас в этом доме, рядом со Смольным, возводится очередная мансарда. Как сообщили в комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП), проект ее строительства разработан по заказу Н.Г. Ананова. Получить комментарий депутата Никиты Ананова не удалось: его телефон не отвечал.
«Сегодня в Петербурге множество нереконструированных крыш, и инвесторам были бы быть интересны объекты, расположенные по фасадам на основных магистралях центра города: на Большом проспекте Петроградской стороны, Сенной площади, Невском проспекте», – говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. Себестоимость строительства он оценивает в среднем в 100 тыс. рублей за 1 м², все, что выше этой суммы, зависит от договоренности с собственниками и властями.
Сам объект можно продать в 1,5 раза дороже себестоимости – опять же в зависимости от типа дома, видовых характеристик, района, наличия отдельного входа и отдельного лифта.
По словам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, видовые мансардные квартиры ценятся выше, чем обычные квартиры со схожими характеристиками. Стоимость их зависит от вида из окна, самое предпочтительное – на воду. Цена таких мансард доходит до $15 тыс. за 1 м².
Однако в ближайшее время эта сумасшедшая рентабельность может упасть. Пока для строительства не требуется проходить госэкспертизу, разрабатывать проект планировки квартала и другую строительную документацию (расходы на это, по некоторым данным, доходят до 2 млн руб.). Но городские депутаты уже заинтересовались, на каком основании это происходит.
Недавно депутат городского парламента Сергей Малков (КПФР) направил Валентине Матвиенко запрос о том, почему в городе не соблюдается Градостроительный кодекс. Он считает, что мансарды подлежат обязательной госэкспертизе и разрешение на их строительство должна выдавать служба Стройнадзора, поскольку в данном случае происходит реконструкция здания.
Сейчас глава службы Александр Орт утверждает, что госэкспертизу мансарды проходить не должны, поскольку не являются объектом капитального строительства. Разрешение на их возведение выдают районные администрации.
Руководитель ООО «Мансарды Петербурга» Андрей Мыльников признает, что районные администрации не в состоянии проверить техническую состоятельность проекта и его соответствие нормам и правилам. Но приравнивать строительство мансард к реконструкции здания, на его взгляд, тоже неправомерно.
Совместно с депутатом от «Единой России» Алексеем Белоусовым (вице-президентом СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга») Андрей Мыльников готовит проект городского закона об особом порядке строительства мансард.
Как утверждают юристы, федеральное законодательство не препятствует городским парламентариям устанавливать в этом вопросе свои правила. Более того, отсутствие таких правил уже многие ставят законодателям в вину. Таким образом, депутаты начинают играть ведущую роль в девелопменте.
Разработчики намерены провести свой законопроект уже в осеннюю сессию, мотивируя это тем, что вторую снежную зиму петербургские крыши без реконструкции не переживут. Правда, политологи полагают, что перед выборами (они могут пройти уже через год) партия власти не рискнет принять такой непопулярный закон.
Разрешение на строительство мансард дает Городская административно-техническая инспекция (ГАТИ). Так повелось еще со времен правления первого мэра Петербурга Анатолия Собчака, большого поклонника мансардного строительства. Как пояснил депутат городского парламента Сергей Малков, строительство мансард – это реконструкция помещений. Что, на его взгляд, неправильно. Потому что чердак – не помещение, ему только предстоит им стать в процессе преобразования в мансарду. А эти строительные действия уже можно рассматривать как реконструкцию здания, что требует государственной экспертизы проекта.
Сергей Малков утверждает, что требования ГАТИ гораздо проще, чем у госэкспертизы, и в техническом плане, и по количеству согласований. Например, для выдачи разрешения на строительство мансарды не требуется заключения КГИОП (это, правда, не мешает комитету подготовить его по собственной инициативе).
«Поэтому появляется много уродливых проектов и возникает много вопросов к качеству их строительства», – считает Сергей Малков.
С депутатом солидарен руководитель группы «ЭРА» Алексей Ярэма, противник строительства мансарды на Невском пр., 3. По его мнению, мансарды – это капитальный объект, так как они всегда «привязаны» к несущим конструкциям здания.
Однако это лишь мнение, поскольку законодательного определения понятий «чердак» и «мансарда» не существует. При этом одни инвесторы под видом мансард надстраивают над домом целый этаж, а то и два, а другие сами страдают от отсутствия четких правил. Например, Жилищный кодекс требует от них заручиться согласием двух третей собственников дома, а Градостроительный – всех до единого.
По материалам сайта ЭСИС Конон.ру
