Деловой портал BFM.ru сообщает: на днях случился маленький прецедент, суть которого в том, что покупатель выиграл дело с застройщиком. Только дело неординарное: покупатель требовал от застройщика возвращения части денег за лоджию, которая является неотапливаемым помещением. После того, как суд оказался на стороне покупателя, становится очевидным то, как происходит финальный расчет стоимости в новостройке, пишет портал ZEM.RU.

Судом было принято решение о том, что застройщик поступил неправильно, потребовав от покупателя полной стоимости за лоджию. Согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними и на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 – лоджия, 0,3 - балкон).

По решению суда застройщику придется возместить покупателю потраченные средства за лишние квадратные метры, которые были оплачены по полной стоимости. Вместо того чтобы посчитать площадь балкона за 1,5 кв.м. с учетом понижающего коэффициента, застройщик рассчитывал его по полной.

По мнению Сергея Зорина (представитель «Право-собственности», защищавший интересы истца в суде), если решение районного суда будет признано городским, этот случай будет прецедентом для всего первичного рынка.

А в чем конфликт то?

А все началось с того, что покупателем был заключен договор на приобретение квартиры в жилом комплексе “O2xygen”, застройщиком которого был «Интеко», продажей жилья занималась ее дочерняя компания «Магистрат». В договоре долевого участия была просто указана площадь квартиры (57,07 кв.м.) без разбивки на летние и жилые помещения. В договоре был пункт о том, что окончательная цена за жилье будет известна лишь после обмеров БТИ, которые будут произведены по окончании строительства.

Согласно материалам дела, прежде чем проходить Госкомиссию застройщиком был заказан обмер квартир в «Западном-1 ТБТИ», только при расчете стоимости квартир эти данные не использовались. Касательно данной квартиры в расчетах БТИ было указана ее площадь (59,8 кв.м.) и шла речь о понижающем коэффициенте для лоджии, чей размер составлял 3 кв.м.

Застройщиком был заказан еще один обмер квартир в иной организации («Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), по расчетам которой площадь квартиры уже была 61,3 кв. метра, на лоджию в данных расчетах понижающие коэффициенты не распространялись. Покупатель именно по этим данным и оплатил стоимость жилья, после чего решил подать иск в суд, чтобы вернуть средства за уплаченные лишние квадратные метры. На сторону покупателя встал суд первой инстанции и счел необходимым возвращение средств застройщиком покупателю.

Реальная и фактическая площадь

По словам Анны Соколовой (руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки»), ценообразование при заключении договора на покупку жилья в строящихся домах может быть разным, а все потому, что на законодательном уровне эти вопросы не регулируются. Именно по этой причине часть застройщиков рассчитывают лоджии/балконы по понижающим коэффициентам, часть – нет.

Так, например, в компании «СУ-155» при заключении договоров долевого участия всегда используют понижающий коэффициент. У других же строительных компаний, предлагающих жилье в Москве и области, этот коэффициент колеблется от 0,5 до 0,8.

Вполне очевидно, что девелоперы заинтересованы в продаже балконов по полной стоимости. Как оказалось, условиями договора генерального подряда определено, что каждый квадратный метр застройщиком оплачивается подрядчику по одинаковой цене и разницы никакой не играет, речь идет о лестницах, коридоре, балконе или жилом помещении.

По словам Антона Белоусова (коммерческий директор “Capital Group”) чаще всего лоджии и балконы в столице считают по коэффициенту равному единице. Кроме этого, на столичном рынке также можно встретить и такую картину, когда просто повышается цена за квартиру при нулевом коэффициенте для балконов/лоджий.

Балкон и лоджия согласно строительным нормативам – необязательны кроме тех случаев, когда они устанавливаются в целях пожарной безопасности. В настоящее время в возводимых домах терраса, балкон и лоджия выступают площадками дополнительной комфортности, поэтому и площадь их велика.

Когда дом целиком построен, заказчик обязан определить его точные площади, прежде чем сдавать дом Госкомиссии. Согласно закону для определения реальных площадей могут привлекаться либо ФГУП РТИ, либо же региональное БТИ. Чаще всего застройщик останавливается на БТИ, расчеты которого впоследствии предоставляются в виде табличных данных, где четко указаны общие, неотапливаемые и жилые помещения всего дома. После этого БТИ приступает к выдаче детальных справок по каждой квартире, учитывая при этом понижающий коэффициент для лоджий и балконов. Именно на основе этих данных, которые являются конечными, и рассчитывается стоимость жилья, а также производятся расчеты с покупателями.

Иными словами, если в квартире имеется лоджия/балкон, фактическая площадь квартиры оказывается меньше проектной.

По словам Зорина чаще всего покупатели при получении квартиры подписывают, не глядя все бумаги, поскольку хотят скорее получить квартиру. После того, как они понимают, что была переплата, зачастую они обращаются к юристам. Цель их обращения - узнать, возможно ли вернуть переплаченные средства.

Опять же согласно словам Зорина, этот иск первый. Если решение районного суда будет признано Мосгорсудом, покупатели ринуться отстаивать свои права в суде. А все потому что Кунцевский суд признал неправомерным рассматривать площадь жилья без учета понижающих коэффициентов.

Что касается переплаченных сумм за балконы, они могут быть внушительными. Так, например, в данном случае застройщику придется возвращать покупателю 228 000 рублей. В целом же покупатели недвижимости в жилом комплексе “O2xygen” переплатили за балконы/лоджии более 50 миллионов рублей.

Что касается позиции «Интеко» на происходящее, в компании утверждают, что заставить использовать понижающий коэффициент никто не может, в противном случае подобное бы противоречило не только «свободе договора», но и ряду положений ЖК РФ.

Кроме этого в «Интеко» утверждают то, что в БТИ изначально обращались лишь для статистического учета жилищного фонда, а за проведением технической инвентаризации обратились в ФГУП РТИ. Также в компании настаивают на том, что при проведении технической инвентаризации, на основе которой идет регистрация прав собственности, понижающие коэффициенты не учитываются.

Бесхозный балкон

Кроме этого, есть еще один интересный момент в отношении балконов: право собственности не оформляется на неотапливаемые помещения, к которым и относят балконы/лоджии. В свидетельстве о собственности представлены только те помещения, за которые начисляются коммунальные услуги. По словам Белоусова, подобное закономерно, поскольку ни одному собственнику не удалось бы объяснить то, почему приходится оплачивать отопление неотапливаемой площади.

В соответствии с законом, в свидетельстве о праве собственности фиксируется общая площадь жилья (сумма всех площадей) без учета лоджий/балконов. Иными словами, если отталкиваться от закона, балконы, лоджии, террасы собственностью не являются. В договоре же долевого участия помимо общей площади указываются также жилая площадь, определяемая путем суммирования площадей всех жилых комнат, и площадь всех помещений, с использованием понижающего коэффициента для неотапливаемых.

Так, например, в США балконы, террасы не включаются в общую площадь, но идут бесплатным бонусом. Поэтому возникает вполне логичный вопрос: зачем оплачивать при покупке площадь балкона, если собственностью он не является?