Еще сто лет простоит: в Москве реализован проект по надстройке старой четырехэтажки
В Савеловском районе Москвы успешно завершается редкий для столицы эксперимент: 4-этажная «хрущевка» на улице Мишина реконструирована и достроена до 9 этажей, пишет stroygaz.ru. В настоящее время оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, до конца года начнется заселение новых квартир. Этот опыт может получить распространение в столице.
Десять лет назад дом по адресу: ул. Мишина, 32, был обычной кирпичной 4-этажкой, ничем не отличавшейся от окружавших ее зданий первой волны индустриального домостроения. Время шло, дом ветшал.
Однако подобные кирпичные дома были отнесены к так называемой несносимой серии, и жильцы могли рассчитывать максимум на капремонт, но никак не на получение нового жилья. Однако в числе обитателей дома нашелся человек, который взял инициативу на себя. Гарри Куренков, несмотря на возраст, до сих пор работает в Институте океанологии РАН им. Ширшова и «по совместительству» занимает пост председателя ТСЖ «Мишина, 32».
«По Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право самостоятельно производить реконструкцию, – говорит Гарри Иванович. – Мы решили воспользоваться этой возможностью: надстроить сверху наших четырех этажей еще пять, а заодно и расширить уже существующие квартиры». Решение об экспериментальном строительстве жителями дома было принято двумя третями голосов еще в 2006 году.
«Разрешение на модернизацию было подписано лично Юрием Лужковым, но долгое время у нас не было никакой поддержки, мы собирали бесконечные справки, чтобы получить все необходимые согласования, – рассказывает Куренков. – Сдвинуться с мертвой точки получилось только после смены руководства города. Нами заинтересовался Департамент градостроительной политики Москвы, который помог с оформлением бумаг и взял на себя общий контроль за разработкой проекта».
В мировой практике подобные надстройки не являются чем-то небывалым. «Так делают в Германии, где после вывода советских войск осталось немало «советского» жилья, – поясняет Куренков, – но в Москве опыта подобной реконструкции не было». Правда, был проект перестройки по заказу правительства Москвы дома на Химкинском бульваре. Там реконструкции подвергся пятиэтажный дом. Было надстроено четыре этажа, а общая площадь увеличилась в 2,2 раза. Но в том случае реконструкция производилась за счет средств внешнего инвестора и с отселением жильцов.
Переделка дома на улице Мишина не являлась коммерческой стройкой в чистом виде. Все новые квартиры были выкуплены по принципу паевого кооператива самими жильцами и сторонними пайщиками, в основном, из числа жителей окрестных домов. Общая площадь надстройки составила порядка 2,8 тыс. кв. м. Из 30 новых квартир половина отошла старым жильцам, а другая половина – новым. При этом те, кто оказался в числе первых пайщиков и подписал договор до старта строительства, заплатили в среднем 80100 тыс. рублей за квадратный метр нового жилья. Те, кто присоединялся к проекту позже, платили больше. Для справки: в этом районе столицы средняя цена метра около 250 тыс. рублей.
Впрочем, в доме есть жильцы, не участвовавшие деньгами в строительстве. Они тоже не остались в накладе – им бесплатно увеличили площадь имеющейся квартиры. Дело в том, что дополнительные верхние этажи опираются здесь не на существующие конструкции старого здания, а на внешний каркас. Получается, что новые, вторые, стены как бы накрыли уже существующий дом. Как выразился кто-то из жильцов, конструкция напоминает табуретку (старый дом) под столом (надстройка). Между старыми внутренними стенами и новыми внешними появились пристраиваемые лоджии, эркеры, которые объединяются со старой квартирой за счет арочного проема. В среднем это около 5 метров прибавки площади для каждой из комнат.
К делу жильцы дома подошли серьезно. В Московском научно-исследовательском и проектном институте типологии (ГУП МНИИТЭП) заказали на собственные средства проект, а в Институте имени Н. М. Герсеванова АО НИЦ «Строительство» — исследование по опорам, на которых должна была стоять надстройка. К слову, проект в процессе подорожал со 192 млн до 250 млн руб, потому что «аппетиты» жильцов росли. Сначала они захотели индивидуальный тепловой пункт, потом двухкамерные стеклопакеты вместо однокамерных и гидравлические лифты вместо обычных. «Мы исходили из главного принципа – делаем для себя, – рассказывает Куренков, – именно поэтому с удовольствием приняли требования по энергоэффективности, в проекте заложили утепление всего здания современными материалами, вентилируемые фасады». По проекту, срок эксплуатации обновленного дома составляет 100 лет.
«Подрядчиков приходило много, но мы не хотели иметь дело с крупными компаниями, которые возьмут деньги у нас, а потратят на другой объект, – продолжает свой рассказ Куренков. – В итоге остановились на компании «Рестр», с которой у нас возникло полное взаимопонимание».
Гарри Иванович показывает нам, как все в доме, в том числе лифт, подъезды, лестничные клетки и дорожки возле дома приспособлены под нужды маломобильных жильцов. Потом ведет в отдельно стоящее одноэтажное строение, где расположен индивидуальный теплопункт.
«В доме все контролируется – от подачи тепла в батареи до количества горячей и холодной воды в каждую квартиру, – с гордостью говорит он. – Здесь же расположен промышленный фильтр воды – у жильцов из кранов течет отличная питьевая вода. Все внутридомовые пространства общего пользования оснащены датчиками движения, от которых срабатывают включатели света».
«Как вам удалось провести реконструкцию без отселения жильцов?» – интересуемся мы.
«Мы изначально поставили себе задачу подписать отдельный договор с каждым из жильцов, чтобы они заранее знали, какие работы и когда нами будут производиться, и успели подготовить свои квартиры к перестройке, – говорит Гарри Иванович. – От строителей мы потребовали работать строго по утвержденному графику, а с жильцами договорились: на период строительства (меньше двух лет) жить по графику: с 8.00 до 20.00 в рабочие дни находиться вне дома. Любой жилец, независимо от того, вкладывался он в надстройку или нет, улучшает свои жилищные условия. Это и стало ключом к самому главному – компромиссу между всеми».
Юрий Филиппенко, начальник управления координации реализации государственных программ Департамента градостроительной политики города Москвы:
– Город, в лице департамента, обобщил опыт реализации проекта на улице Мишина, д. 32, и подготовил методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой и обстройкой без отселения жителей за счет внебюджетных источников финансирования. В них пошагово регламентировано проведение всех процедур: от проведения собрания собственников и формирования ЖСК до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. На сегодняшний день в департамент поступило 404 заявления с просьбой рассмотреть возможность реконструкции, аналогичной проекту на ул. Мишина, д. 32. Из них надстройка возможна по 42 домам, по 109 адресам требуется дополнительная проработка. По остальным вынесены заключения о невозможности или нецелесообразности надстройки.
